Da cosa dipende il calcolo del valore catastale di un immobile? Una domanda che probabilmente vi siete fatti diverse volte, poiché rappresenta la base per il pagamento di alcune imposte, come quella di registro ai fini della compravendita immobiliare, quella di successione, quelle ipotecarie e catastali, ecc.
Questo valore è funzione di più variabili tra cui il reddito dominicale e il calcolo della rendita catastale, il moltiplicatore, la destinazione e le caratteristiche del fabbricato o del terreno.
Prima di tutto cerchiamo di capire cosa si intende per calcolo del valore catastale. Il valore catastale, o valore fiscale di un immobile, viene utilizzato anche per determinare il valore minimo annuo del canone di locazione, che secondo la legge non può essere inferiore al 10% del valore catastale calcolato.
Nello specifico, un valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (che viene rivalutata del 5%) per un determinato coefficiente, stabilito a sua volta per legge e variabile in base alla categoria catastale dell’immobile stesso.
Per il calcolo del valore degli immobili è consigliabile rivolgersi ad un fiscalista oppure ad un commercialista esperto in materia, cosa che vi consentirà di risparmiare un bel po’ di tempo. Se volete avere informazioni più precise, continuate a leggere e vi spiegheremo come calcolare il valore di un immobile.
Cos’è il reddito dominicale e come si calcola?
Per sapere da cosa dipende il calcolo del valore catastale di un immobile, dobbiamo analizzare cos’è e come si calcola il reddito dominicale, cioè quella parte di reddito relativa alla proprietà dei beni e non al concreto esercizio dell’attività agricola.
Questo viene calcolato facendo riferimento a delle tariffe che rappresentano la parte dominicale del reddito medio ordinario ritraibile dai terreni nell’esercizio delle attività agricole, al netto delle spese di conservazione del capitale fondiario.
A seconda delle caratteristiche della coltura, il legislatore fiscale individua un reddito medio ordinario che costituisce il presupposto per l’applicazione della tassazione dei terreni. Ci troviamo all’interno della categoria di reddito dei terreni che formeranno il monte di reddito, su cui si applicherà la solita IRPEF per scaglioni.
Le stesse tariffe variano in funzione della classe e della qualità della coltura applicata al fondo per ogni ettaro di terreno.
La determinazione del reddito dominicale, nella concreta applicazione del reddito catastale, si applica in due modalità:
- se la coltura praticata è uguale a quella risultante in catasto, il reddito corrisponde a quello catastale
- se la coltura praticata è diversa da quella risultante in catasto, si applica la tariffa d’estimo media attribuibile alla qualità di coltura praticata.
Calcolo della rendita catastale
A tutte le unità immobiliari (edifici, case, palazzine) che producono o generano un reddito autonomo, viene attribuito ai fini fiscali un valore, cioè una rendita catastale.
Il calcolo della rendita catastale si ottiene moltiplicando la consistenza dell’immobile (che può essere espressa in vani catastali, mq o mc) per il rispettivo valore riportato nelle tariffe d’estimo, che sono elaborate dall’Agenzia del Territorio in funzione del Comune, della zona censuaria, della categoria catastale e della classe di merito.
La rendita catastale, quindi, viene rivalutata del 5% e successivamente moltiplicata per specifici coefficienti diversi in funzione delle categorie catastali di appartenenza. In questo modo si può determinare con precisione il valore catastale usato nelle compravendite (base imponibile) per la determinazione di imposte e tasse.
Per fini IRPEF, quindi, il reddito dei fabbricati dipende dall’applicazione della rivalutazione del 5% alla rendita catastale.
Valore catastale dei terreni e degli edifici ai fini dell’imposta di registro
Per sapere come calcolare il valore di un immobile dovete conoscere il valore catastale dei terreni e degli edifici ai fini dell’imposta di registro.
Il calcolo del valore catastale dei terreni è abbastanza facile: non c’è bisogno di fare impossibili calcoli, quindi nessuna paura se siete negati in matematica. È sufficiente prendere come base di calcolo del valore catastale il reddito dominicale, moltiplicarlo per il coefficiente 90% e moltiplicarlo nuovamente per il 125%.
In sostanza, si tratta di prendere una calcolatrice e moltiplicare il reddito dominicale per 112,5. Questo discorso vale anche per le imposte ipotecarie e catastali, che hanno nello stesso valore la loro base imponibile dove applicare le rispettive aliquote.
Appare più complicato, invece, il calcolo del valore catastale degli edifici, in quanto sono funzione di altre variabili, ecco un elenco dei vari casi:
- quando ci riferiamo agli immobili classificati nella categoria catastale A comprese le pertinenze, eccetto gli A10 il valore catastale sarà dato dalla rendita catastale moltiplicata per 115,5
- se ci riferiamo alle seconde case allora il valore catastale si otterrà moltiplicando la rendita catastale per 126
- i fabbricati che sono stati accatastati ad uso ufficio A 10 (compresi gli opifici del gruppo catastale D) generano un valore catastale pari alla rendita catastale moltiplicato per 63
- per quanto riguarda gli immobili classificati nella categoria catastale B, il calcolo del valore catastale sarà dato dalla rendita catastale moltiplicata per 147 come nel caso delle seconde case
- nel caso di immobili classificati nella categoria catastale C1 e gruppo E che non sono però pertinenze di immobili abitativi, il valore catastale sarà dato dalla rendita catastale moltiplicata per 42,84
- relativamente agli immobili classificati nella categoria catastale C2, C6 e C7, che non sono però pertinenze di immobili abitativi, il valore catastale sarà dato dalla rendita catastale moltiplicata per 126 come nel caso delle seconde case
Vi state perdendo tra calcoli e linguaggio “burocratese”? Non preoccupatevi, alcuni di questi termini sono il pane quotidiano per commercialisti e fiscalisti. Se siete in difficoltà, quindi, è sufficiente contattare un professionista esperto del settore, che eseguirà senza problemi il calcolo del valore catastale del vostro immobile.
Calcolo del valore catastale
Per rendere la situazione più chiara ecco una pratica scheda che elenca la categoria del fabbricato ed il relativo calcolo del valore catastale:
- Fabbricati con categoria catastale A (escluso A/10), C/2, C/6 e C/7 = Rendita catastale (+ rivalutazione 5%) X 160
- Fabbricati con categoria catastale A/10 (uffici) = Rendita catastale (+ rivalutazione 5%) X 80
- Fabbricati con categoria catastale B, C/3, C/4 e C/5 = Rendita catastale (+ rivalutazione 5%) X 140
- Fabbricati con categoria catastale C/1 (negozi) = Rendita catastale (+ rivalutazione 5%) X 55
- Categorie D (destinazione speciale) (escluso D/5)= Rendita catastale (+ rivalutazione 5%) X 65
- Categorie D/5 = Rendita catastale (+ rivalutazione 5%) X 80.
A conclusione, può essere utile ricordare che il valore catastale riveste una grande importanza soprattutto se avete intenzione di acquistare o di vendere una casa ad un prezzo equo, che corrisponda al suo valore reale. Il valore catastale serve, quindi, anche per determinare il prezzo minimo di vendita, che deve essere successivamente indicato nell’atto notarile.
In questi casi si può utilizzare la tecnica del prezzo valore, tramite cui il notaio riporterà nell’atto un valore che sarà valido per il pagamento dell’imposta di registro.